建蔽率與容積率、土地分區類別

購買二手屋時我們常常會遇到一個問題，那就是違建。
通常頂樓的違建較容易判別，看建物謄本就可以了。

但非頂樓加蓋的部分如非實際進入現勘有時真的會看不出來。

但要如何由謄本判別非頂樓的部分是不是違建呢?
又要如何判別違建多多少呢?
一棟建築物的限制高度為多少呢?

這時我們就要了解【建蔽率】與【容積率】這兩個名詞與定義。



建蔽率：建蔽率是  "建物的底面積的坪數/土地的坪數"，是指你建物的2D投射面積與土地面積的比例。

建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，為的是維持環境品質。
圖解：

假設建築物的底面積為A，土地面積為B，那麼建蔽率就是：Ａ/B (%)。
範例：
今天建物底面積為50坪，土地面積為100坪，那麼建蔽率就是 50/100 = 50%


容積率：此為建築物各層之面積的總和(但不包含地下層與屋頂的突出物)與土地面積的比例，為一種立體比例。

實施容積率的目的主要有3點
1.有效控制都市建築物的密度與人口分佈的問題 。
2.可以增加建築物造型的彈性，讓建築物外貌多樣化。
3.改善環境品質，並增加空地的有效性。



假設此建築物3層的面積總和為A，土地面積為B，那麼容積率就為 A/B(%)。
範例：
一棟建築物有3層，1樓坪數為：20坪，2樓坪數為：20坪，3樓坪數為：15坪，土地面積為30坪，那麼容積率就為(20+20+15)/30 = 183%


那麼，要如何知道這棟建築物的建蔽率與容積率有沒有超過呢?這時就要拿出你的"土地謄本"了，在土地謄本右上方有個【使用地類別】的項目，後面會記載你是何種用地，見下圖。


這張所記載的為【乙種建築用地】。
以下便附上相關用地的建蔽率與容積率的最大比率。
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甲種建築用地 : 建蔽率60%, 容積率240%
乙種建築用地 : 建蔽率60%, 容積率240%
丙種建築用地 : 建蔽率40%, 容積率120%
丁種建築用地 : 建蔽率70%, 容積率300%
窯 業 用 地  : 建蔽率60%, 容積率120%
交 通 用 地  : 建蔽率40%, 容積率120%
遊 憩 用 地  : 建蔽率40%, 容積率120%
墳 墓 用 地  : 建蔽率40%, 容積率120%
特定目的事業用地 : 建蔽率60%, 容積率160%
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所以在這我們可以發現，乙種建築用地的建蔽率為60%，容積率為240%。
範例：一塊土地有30坪，建物有3層，分別為25坪、25坪與15坪，請算出此建物的建蔽率與容積率。
Ans:建蔽率：25/30 = 83%(超過法定標準的60%)
　　容積率：(25+25+15)/30 = 216%(未超過法定標準的240%)


另一個範例是台北101：
基地面積:30,277平方公尺.
建築面積:15,138平方公尺.
總樓地板面積:370,000平方公尺

所以建蔽率=15138/30277約=50%
　　容積率=370000/30277=630%.

那麼是否只要【容積率】未到法定標準就可以無限制的加高建物的樓層呢?
答案是不行的。

依照建築技術規則，樓高不得超過基地面前道路寬度的1.5倍再加6公尺。（山坡地那篇有補充過小知識：完全剛好一台車可過是3米、2台車很緊張的錯身而過是4米
一般馬路雙向車道是4+4=8米、若還有機車道，機車到一道一米，所以加上雙向機車道是10米）
範例：一棟建築物前面路寬為6米，那麼樓高不得超過：6 x 1.5 + 6 = 15公尺(高度)
目前透天一般樓層為3公尺，所以此建築物不得超過5樓。


另外補充土地分區的類別
使用地類別可以判斷是否為都市計劃的用地。(非)都市計畫土地使用地類別由該管縣市政府編定，內容不一 。非都市：非都市使用分區如下：
(1)特定農業區
(2)一般農業區
(3)工業區
(4)鄉村區
(5)森林區
(6)山坡地保育區
(7)風景區
(8)國家公園區
(9)河川區
(10)其他使用區或特定專用區
非都市土地18種使用地類別為：(1)甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
(2)乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
(3)丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
(4)丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。
(5)農牧用地
(6)林業用地
(7)養殖用地
(8)鹽業用地
(9)礦業用地
(10)窯業用地
(11)交通用地
(12)水利用地
(13)遊憩用地
(14)古蹟保存用地
(15)生態保護用地
(16)國土保安用地
(17)墳墓用地
(18)特定目的事業用地

2 都市：
都市使用分區如下：
(1)住宅區
(2)商業區
(3)工業區
(4)行政區
(5)文教區
(6)風景區
(7)保存區
(8)保護區
(9)農業區
(10)其他使用區：必要時得劃定特定專用區

都市計畫內地使用地類別為：
詳細分區種類與用地種類依地方自治法
該管縣(市)政府可以編定不同的用地種類

資料來源: 我是康小祐的網誌-心情跟理財、房地產分享